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婚前房屋赠妻子未过户,该赠与是否有效?

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发表于 2019-7-22 10:26:59 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
案由:离婚后财产纠纷

受援人:宋代兰,女,1969年8月11日出生,汉族,住日照市东港区奎山街道史家岭村58号。

承办人:日照市法律援助中心律师梁作升

案情简介:

受援人宋代兰与董加文1999年9月28日登记结婚,因夫妻感情不和,于2005年9月12日在民政部门办理离婚手续,在离婚协议中,双方约定,婚后居住的房屋产权归受援人所有。受援人在办理产权过户手续时,才知道该房屋的土地使用权登记在董加文名下,房屋产权登记在董加文之父董华江名下。因土地证与房产证两证权属分离,房管部门未给受援人办理产权变更登记。受援人于2005年11月16日和2007年7月19日以离婚后财产纠纷为由向日照经济开发区人民法院提起诉讼,均因涉案房屋产权属董华江所有,法官向其作了诉讼请求不能支持的当庭释明,受援人均撤回了起诉。受援人在无助的情况下,请求市法律援助中心的律师给予帮助,律师了解案情后认为,涉案房屋要想变更产权登记,首先要撤销该房屋的产权登记,要想撤销产权登记,必须提起行政诉讼,请求人民法院依法撤销日房字第0031号山东省私有房产所有权证。因该涉案房屋的宅基地是受援人董加文1995年4月25日申请,土地使用证号为NO.0004664,使用人为董加文。房屋建成后,在办理房产证时,日照市房管局于1995年5月19日以日照市人民政府的名义把该房产登记在了董华江名下,根据《中华人民共和国土地管理法》和《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关规定,颁发房产证应该依据宅基地使用权证为依据,日照市人民政府颁发的日房字第0031号房产所有权证与土地证不一致,办证程序违法,应依法撤销,撤销房产证后,再依法办理宅基地和房产所有权手续。分析透彻后,受援人以日照市人民政府为被告向日照经济开发区人民法院提起行政诉讼,请求撤销日房字第0031号房屋所有权证。日照经济开发区人民法院经审理认为,涉案房屋虽然登记在第三人名下,但在房产证与土地证不一致的情况下,应当以土地证为准,故日照市人民政府颁发的日房字0031号房屋产权证认定事实和主要证据不足、适用法律不当,应予撤销,于2009年6月2日判决撤销日房字第0031号房屋所有权证。第三人董华江不服,以涉案房屋为其投资建设,为其所有为由提起上诉,日照市中级人民法院经审理认为,根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》第十条规定,任何单位和个人均不得虚报、瞒报房屋所有权情况。该涉案房屋系董华江之子董加文于1995年4月25日向所在地的村民委员会提交住房用地申请,且土地使用权人为董加文,因上诉人虚报、瞒报房屋所有权情况,导致该涉案房屋产权登记在上诉人名下,形成涉案房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体不一致的事实。判决驳回上诉,维持原判。

行政诉讼胜诉后,受援人到房管部门办理涉案房屋产权手续,房管部门告知涉案房屋必须经人民法院确权后,才能办理产权手续。

承办过程:

2009年12月2日,受援人再次向日照市法律援助中心申请法律援助,日照市法律援助中心指定梁作升律师办理该案,援助律师认为,该案争议的最大焦点是其前夫董加文对涉案房屋有无处分权。涉案房屋虽然为受援人前夫的婚前财产,是其前夫之父董华江投资所建,但土地证登记在其前夫董加文名下,现日房字第0031号房屋所有权证已被撤销,该房产证自始无效,且该房屋受援人与其前夫婚后一直居住,根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第四项的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得财产,归夫妻共同所有。继承或赠与所得的财产,为夫妻共同财产。第十八条对属于夫妻一方的财产作了例外规定。从上述规定看,夫妻关系存续期间取得的财产,如果不属于例外的情况,就应当认定为夫妻共同财产。2005年9月12日,双方协议离婚时已明确约定,涉案房屋归受援人所有,受援人前夫董加文自愿将涉案房屋处分给受援人,受援人是善意取得,该协议应属于有效协议,涉案房屋应当归受援人所有。虽然《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但应该在一年内向人民法院申请撤销或变更,其未在一年内申请撤销或变更,故董加文应向受援人交付房屋。涉案房屋虽为其前夫董加文之父董华江投资所建,依本地农村风俗,父母给儿子建房结婚理所应当,该房屋系赠与物,即使受援人前夫之父不认可,受援人前夫私自处分其父的财产,应当自行承担赔偿其父经济损失的责任。依据物权登记制度,物权登记的效力大于合同约定,在物权登记被撤销的情况下,应当先遵守离婚协议约定,因而该涉案房屋应为受援人所有。

受援人在援助律师的帮助下,向日照经济开发区人民法院提起诉讼,请求人民法院依法确认涉案房屋为受援人所有,判决其前夫董加文协助办理房屋、宅基地的产权变更手续。

承办结果:

2010年6月9日,日照经济开发区人民法院作出一审判决,确认受援人对座落在日照市东港区奎山街道史家岭村原日房字第0031号房屋的所有权;董加文于判决生效后立即协助宋代兰办理原日房字第0031号房屋宅基地的产权变更手续。董加文不服一审判决,于2010年8月25日以涉案的日房字0031号房屋建于结婚前,是其父投资所建,当时并没有规定土地使用权证和房屋所有证必须登记在一个人名下,房屋所有权证登记在其父董华江名下是合法有效的,其没有权力处分该房屋;虽然在签定离婚协议时把房屋赠与受援人,但并没有实际交付,亦未办理过户手续,该赠与尚未生效为由提起上诉,日照市中级人民法院经审理认为原审认定事实清楚,适用法律正确,判决结果得当。判决驳回上诉,维持原判。

案件点评:

涉案房屋系以董加文的名义申请的宅基地,建成后土地使用权登记在其名下,且因该房屋的权属登记与土地使用权证不符,经受援人另案提起行政诉讼,案经终审判决将登记在董华江名下的房屋所有权证予以撤销,因此董加文与受援人在离婚协议中处分该房屋的行为有效,离婚协议约定房屋归受援人所有系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益,且经婚姻登记机关确认,董加文虽然有异议但未在一年的期限内申请法院予以撤销或变更,故董加文应按照离婚协议约定履行交付房屋、协助受援人过户义务,一审、二审法院判决适用法律正确,判决结果得当。

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